Urbanisme et Logement Fiche 1

Héritage&Progrès

Urbanisme et Logement

Fiche N° 1

Besoins et demande
Estimation des besoins de logements neufs : 400 000 par an.
La demande sur un marché fluide doit varier de 10 à 15 % autour de ce chiffre

1 - La notion de besoin en logements est essentiellement démographique alors que la demande varie selon le revenu des ménages, les taux d'intérêt, les aides gouvernementales et l'optimisme des consommateurs. Ce sont deux notions très différentes. Sur un marché qui fonctionne de façon assez fluide, il serait normal que l'on trouve de fortes variations de la " DEMANDE " autour du chiffre moyen des " BESOINS ".

2 - La notion de besoin est purement quantitative.
Elle additionne :
- L'excédent naturel de la population et le solde migratoire, l'ensemble se chiffrant à environ 300 000 nouveaux habitants par an en 2002, 2003 et 2004, chiffre très proche de celui des années 80/85 qui était de 270 000.
- La croissance du nombre des ménages due aux divorces, aux remariages et au solde de ces deux facteurs. 81 000 divorces en 1980, 127 600 en 2002.
- La destruction naturelle du parc de logements du à son vieillissement et à la très mauvaise qualité des grands ensembles et Z.U.P. construits entre 1950 et 1975.
Les logements achevés avant 1949 représentaient 12,9 millions de logements en 1968 et 10,0 en 2002.
Ce qui montre un taux de destruction apparent de 85 000 par an.
Il serait évidemment souhaitable d'aller beaucoup plus vite dans la destruction, notamment pour ce qui concerne le secteur H.L.M., ce que prévoit par ailleurs le plan Borloo.
- Enfin certains départements progressent et d'autres régressent. Pour un même nombre d'habitants en France, le parc de logements doit augmenter dans certaines zones bien au-delà de la moyenne nationale.
C'est là un des besoins les plus importants.

3 - Le huitième plan (1981-1985) prévoyait sur la base de chiffres analogues à ceux d'aujourd'hui et d'après une analyse très approfondie de l'INSEE un besoin annuel de logements 375 à 395 000.
Il ajoutait à ce chiffre une prévision de 50 000 résidences secondaires par an, ce qui s'est avéré excessif, la réalité étant de l'ordre de 35 000.
En face de ce besoin quantitatif " théorique " de l'ordre de 400 000 logements, la construction de logements neufs a connu une chute régulière de 1980 à 1985 et ne s'est guère redressée avant 2003.

1980	397	1993	257
1982	345	1994	302
1984	295	1995	289
1985	295	1996	264
1986	295	1997	264
1987	310	1998	285
1988	327	1999	318
1989	339	2000	311
1990	280	2001	304
1991	303	2002	310
1992	277	2003	314
		2004	364

Le retard pris sur les besoins en 20 ans est considérable, même sans tenir compte des résidences secondaires.
Il se chiffre à 1 900 000 logements entre 1984 et 2002.

La bonne tenue du marché en 2003 et 2004 grâce aux investissements défiscalisés (loi de Robien), au nouveau prêt à taux zéro et à la croissance du budget H.L.M. (loi Borloo) n'a donc rien d'étonnant.
C'est avant tout un phénomène de rattrapage.
Le chiffre atteint aujourd'hui, autour de 400 000 mises en chantier, correspond précisément aux besoins estimés depuis 25 ans hors résidences secondaires.
Ce qui serait normal dans les années à venir, ce serait une variation sensible autour de ce chiffre, la demande étant tantôt plus faible, tantôt plus forte selon le rapport qui s'établira entre les prix de l'immobilier et les revenus " nets " des consommateurs.

4 - La demande n'est pas étudiée en France de façon très fine pour trois raisons : "

- Nous nous situons encore dans une économie largement administrée où le secteur HLM d'une part (60 à 100 000 logements neufs par an et 41 % du parc locatif) et les aides publiques directes et indirectes d'autre part pèsent d'un grand poids.

- Les migrations régionales sont mal étudiées alors que les soldes migratoires interrégionaux sont très importants, fortement positifs dans six régions : Provence Côte d'Azur, Languedoc-Roussillon, Centre, Aquitaine, Midi Pyrénées, Rhône Alpes.
Entre 1975 et 2000, une vingtaine d'agglomérations françaises ont connu une croissance supérieure à 25 % (Toulouse, Aix, Marseille, Montpellier, Antibes-Cannes-Grasse, Orléans, Angers) alors que la population française n'augmentait que de 15 %.

- Enfin les banques sont relativement avares d'information et on dispose de peu d'études d'élasticité de la demande par rapport aux revenus.

5 - Une analyse fine de la situation du marché immobilier entre 1985 et 2004 permet d'approcher en partie ce phénomène de distorsion entre Besoins et Demande.
La hausse continue des prix de l'immobilier entre 98 et 2004 fait suite à une baisse continue de 91 à 97 et, en francs constants, à une quasi stabilité de 85 à 87.
Sur 20 ans -1985/2004 - la hausse des prix comparée à la hausse des revenus - compte tenu des taux d'intérêt qui contribuent à une hausse des revenus nets - n'est guère supérieure à 2 % par an.
N'oublions jamais de regarder ce qui se passe sur vingt ans avant de se polariser sur les courtes périodes.

6 - Pour en savoir plus :
- Rapports du 8ème plan (1981/1985) - Commissariat Général du Plan.
- Rapports du 11ème plan (1993) : " Le logement, une priorité pour le 11ème plan ".

Trois ouvrages suffisent largement pour faire le tour du sujet :
- Urbanisme et Logement , Georges Mesmin, Editions P.U.F., Collection Libre Echange, 173 pages, novembre 1992. D'esprit très libéral, c'est à notre avis le meilleur bilan de la politique du logement entre 1950 et 1990.
- Le logement en France, Emmanuel Edou, Economica - poche, 110 pages, août 1996.
Ancien élève de l'E.N.A. et conseiller de plusieurs ministres du logement, M. Edou réalise une synthèse d'excellente qualité dans un esprit neutre et ouvert.
- Economie immobilière , Jean-Jacques Granelle, Edition Economica, Collection " Immobilier finances ", 530 pages, février 1998.
M. Granelle, agrégé d'économie, réalise dans cet ouvrage une synthèse méthodologique de tous les travaux scientifiques portant sur ce marché.
Un ouvrage très sérieux où les techniques de l'économétrie se marient avec l'observation du marché.

Annexe : Concepts et méthodes
Les analyses de besoin ont fondu de 1980 à 2000 de 400 000 à 315 000 logements.
Cette estimation en baisse des besoins tient beaucoup plus à la volonté des pouvoirs publics qui peinent à financer le logement qu'à la réalité.
Les prévisions démographiques se sont avérées erronées.
Une baisse sensible a été constatée de 1993 à 1998 mais la croissance de la population est restée quasiment identique entre 1980 et 1985 - 285 000 par an, et entre 1999 et 2003 - 300 000 par an.
L'accroissement de la décohabitation et du divorce a été régulier pendant toute cette période.
La destruction des vieux logements et notamment du parc H.L.M. des années 55/70 s'est accélérée comme les migrations de la population du Nord et de l'Ouest, vers le Sud et l'Est.
Par ailleurs on trouvera dans l'ouvrage de M. Granelle une analyse très poussée de l'élasticité de la demande par rapport aux revenus et aux prix. Cette analyse ne débouche malheureusement pas sur des conclusions opérationnelles en raison du poids des aides au logement d'une part et des problèmes fonciers d'autre part, le choix des localisations restant le facteur clé du choix des ménages.