Un hold-up de la direction du Budget menace de faire disparaître le levier le plus moderne du financement de l'accession sociale à la propriété

Un fond de garantie a été créé en 1993 par l'Etat et les principaux groupes bancaires distribuant du crédit immobilier aux ménages modestes bénéficiant de prêts spéciaux, aujourd'hui les prêts d'accession sociale leur ouvrant le bénéfice de l'A.P.L.

Ce fonds de garantie abondé pour 40 % par le Trésor Public et pour les 60 % par les banques vient de faire l'objet d'un véritable hold-up par la direction du Budget, le Ministre des Finances cherchant tous les moyens possibles pour ramener le déficit public aux 3 % du P.I.B. exigé par Bruxelles.
La somme est très importante : 1,4 milliard d'euros, près de 10 milliards de francs anciens.
Pourquoi et comment ce hold-up a-t-il été réalisé ?
Comment même est-ce possible dans un Etat moderne ?
Rentrons un peu dans le détail pour comprendre.

Le fonctionnement est simple : pour chaque prêt les banques et l'Etat versent une très petite somme dans le fonds ; les banques abondent également une fois par an ce fonds avec le versement d'une cotisation sur l'encours des prêts réalisés.

Plus d'un million de prêts ont été ainsi garantis par ce fonds dont l'encours représente aujourd'hui 35 Mds€.

Notons d'abord qu'il s'agit d'un instrument moderne et novateur qui permet aux banques de prêter sans frilosité à des ménages un peu plus " à risque " que la moyenne.
Cette formule est très proche de celle qui avait été inventée par le Président Roosevelt dans les années 35 pour relancer la construction aux Etats-Unis après la crise avec une caisse de garantie hypothécaire financée par les banques et le Fédéral (F.H.A., Federal Housing Administration).
C'est la première fois en France qu'un instrument de ce type est créé, évitant le coût élevé de " l'intermédiation ".

De ce fait, depuis dix ans, ce n'est ni l'Etat ni la Banque de France ni l'inflation, ni un circuit d'épargne dédié, mais ce sont les marchés de capitaux(1) qui financent l'accession la plus sociale à la propriété (alors qu'un " H.L.M. Plus " est subventionné à hauteur de 45 % par l'Etat et les collectivités locales).
En effet, les banques ont trouvé sur les marchés des conditions préférentielles de refinancement pour ces prêts grâce à la garantie du fonds, ce qui leur a permis d'offrir aux accédants des conditions de taux aussi attractives que pour les autres publics.

Cet instrument a parfaitement fonctionné...
d'autant plus que les Français - du moins les propriétaires - s'avèrent d'excellents payeurs et que la hausse des prix est forte et régulière depuis l'année 2000. De ce fait lorsqu'il y a chômage, divorce ou séparation, les ménages revendent facilement leur bien et les difficultés ne se traduisent pratiquement jamais par une défection de l'emprunteur(2).

Ce fonds s'est ainsi étoffé d'année en année pour aboutir à la situation actuelle : 1,4 milliards disponible.
En fait, cet actif n'est pas une trésorerie disponible puisqu'il faut en déduire le passif garanti et que l'on connaît seulement aujourd'hui la probabilité de défaut des générations de prêts d'avant 1998.

Le F.G.A.S. étant géré de façon paritaire et harmonieuse, les administrateurs avaient étudié dès 2002/2003 des formules pour redimensionner ce fonds et reverser aux banques et à l'Etat une partie importante des sommes dont le maintien était superflu, le taux de sinistralité de ces anciens prêts étant de 0,15 % au lieu de 0,60 %.
Il avait été ainsi négocié il y a quelques mois que plus de la moitié des sommes en caisse devait être reversé cette année, 50 % à l'Etat, 50 % aux banques (représentant une somme totale de 825 millions €.

C'est à ce moment que, sans aucun avertissement, profitant d'une disposition juridique inscrite à l'origine à titre de précaution pour l'Etat, les administrateurs des finances ont décidé, par un véritable coup de force, de s'approprier la totalité de la somme, s'engageant à garantir désormais seuls les risques d'impayés.
Les banques ont été indignées par ce procédé, d'abord sur la forme car il est invraisemblable qu'un accord prévu soit ainsi transformé en hold-up financier ;
ensuite sur le fond car saborder cet instrument moderne qui pouvait être amélioré, révisé et étendu à de nombreuses formes de crédits sociaux et de crédits hypothécaires est une absurdité.

L'Etat est aux abois, certes. Le navire prend l'eau et s'alourdit. Est-ce une raison pour se conduire en flibustier ?
Et surtout pour casser cet instrument extraordinairement efficace, novateur, économe des deniers publics que constitue le F.G.A.S. ?
D'autant qu'une solution est possible qui permettrait au Budget d'afficher sans doute près de 70 % du montant de recettes recherché. Espérons que le Parlement utilisera les quelques moyens qui lui restent pour reprendre le cap.



(1) Aujourd'hui, l'essentiel des prêts garantis par le F.G.A.S. sont soit tîtrisés, soit cédés à une S.C.F. qui émet des obligations foncières, ou enfin mobilisés auprès de la Caisse de Refinancement de l'Habitat qui émet pour le compte de très grands réseaux avec une notation trois A. Le F.G.A.S. a montré ainsi qu'au lieu d'immobiliser sans limite de durée des stocks élevés d'épargne contractuelle, constituant autant de niches fiscales coûteuses pour le budget de l'Etat, il était possible de moderniser les circuits existants tout en préservant en complément un socle de dépôts raisonnable permettant de fixer l'épargne sur le territoire.

(2) Le F.G.A.S. a par ailleurs constitué depuis l'origine un excellent outil de prévention du surendettement d'origine immobilière qui a quasiment disparu.
En effet, la banalisation de la distribution des prêts sociaux passant à la fois par le canal des grandes banques généralistes et par les établissements spécialisés a permis de disposer de données sur la solvabilité des candidats emprunteurs.
En outre, le F.G.A.S. est assorti d'un dispositif de sécurisation permettant le report gracieux des mensualités en fin de prêt en cas de coup dur. 21