LES BESOINS EN LOGEMENTS

Résumé du chapitre

L'étude des besoins en logements neufs est inséparable de l'étude du parc de logements.
En effet, le parc comptant environ 30 millions de logements, le niveau de construction annuelle, 300 à 450 000 ne représente que 1 à 1,5 % de ce parc.
C'est pourquoi le rééquilibrage vers la propriété, vers la maison individuelle, vers les zones géographiques préférées des Français sera faible.
Raison de plus pour s'y attaquer dès maintenant.

Les prévisions réalisées dans les années 1980/1990 et encore récemment se sont avérées tout à fait erronées.
Les besoins sur cette longue période ont toujours été de l'ordre de 400 000 logements par an, un tiers en collectif, deux tiers en individuel.
La hausse des prix constatée depuis 1995 résulte de deux facteurs :
- d'une part l'offre insuffisante des vingt dernières années,
- d'autre part d'un " rattrapage " après la forte chute des prix de 1990 à 1997.

Les besoins sont estimés à partir de plusieurs critères essentiels :
- l'augmentation annuelle du nombre des ménages,
- les flux de population interrégionaux,
- l'immigration étrangère,
- la destruction ou la désaffectation de logements vétustes ou inadaptés,
- la demande de non-résidents en résidences secondaires ou professionnelles,
- enfin la réduction de l'habitat provisoire ou indigne.

L'augmentation du nombre des ménages est due à deux facteurs :
- Une expansion démographique inattendue et qui ne se dément pas d'une part,
- une diminution de la taille des ménages due aux divorces, aux veuvages, à la proportion d'immigrés récents.
Le ménage moyen est passé en vingt ans de 2,8 personnes à 2,3.
Et le nombre de ménages est passé ainsi de 19,3 millions en 1980 à 26 millions en 2005.
Soit près de 270 000 nouveaux ménages par an.
Les autres facteurs de la demande
- flux interrégionaux,
- flux migratoires,
- désaffectation de logements anciens,
- rénovation des ZUS
conduisent à des besoins qui ne peuvent pas être inférieurs à 400 000 logements par an.
La France ayant construit un peu moins de 300 000 logements par an pendant vingt ans, le retard accumulé est de l'ordre de 1,5 million de logements, les années 1990/1995 ayant connu une croissance un peu plus faible que les dix dernières années.


Qu'en est-il?

Le parc français de logements, en 2002, est constitué par :
- 24 525 000 résidences principales,
- 2 008 000 logements vacants,
- 2 667 000 résidences secondaires
- 294 000 logements occasionnels appelés à disparaître.

Si l'on considère maintenant les seules résidences principales, on constate que les logements individuels représentent environ 57 % du total contre 50 % en 1973.
Il a donc fallu 30 ans pour augmenter le parc de 7 %.

Pour ce qui concerne la proportion de propriétaires, la France est passée de 45,5 % en 1973 à 56 % en 2002. La croissance ayant été ici plus forte et plus régulière. Mais l'on voit bien que pour augmenter de 10 % la proportion de propriétaires il faut 30 ans.
De ce fait, il est difficile et même relativement arbitraire de chiffrer les besoins en logement, du moins dans un pays développé comme la France.
Cette définition des besoins peut correspondre soit à un strict minimum, c'est-à-dire l'expansion démographique et le remplacement de logements trop vieux ou trop dégradés.
Elle peut aussi correspondre à un maximum : adapter le parc à ce que souhaitent les Français et donc construire beaucoup plus pour détruire la plupart des grands ensembles dont les habitants ne veulent plus, pour améliorer un parc de logements souvent trop petit et localiser dans des banlieues mal urbanisées, et enfin pour développer la propriété et des appartements et des maisons correspondants aux normes contemporaines et de grandes surfaces.

Nous nous bornerons ici, pour des raisons de méthode, à étudier les besoins minimums, ceux qui résultent de la démographie et du renouvellement du parc.
Le besoin, aujourd'hui, c'est un logement par ménage, 25 m2 par personne, une bonne isolation phonique et thermique, un niveau de confort considéré comme normal en l'an 2000.
Au sens statistique du terme, un ménage c'est aussi bien une personne vivant seule, qu'un couple.
Il est d'ailleurs intéressant de comparer la structure des ménages hier et aujourd'hui.
Dans les années 1965/1970, les ménages composés d'une personne seule, hommes ou femmes célibataires, ne représentaient que 20 % du nombre total des ménages alors qu'ils sont aujourd'hui 29 %.
De même, les familles monoparentales représentaient 2,9 % alors qu'elles sont aujourd'hui 7,4 %.
Par contre, on trouvait en 1968, dans près de 20 % des appartements ou des maisons, ce qu'on appelle des ménages " complexes ", c'est-à-dire plusieurs ménages vivant sous le même toit en raison de la pénurie de logements et du surpeuplement.
On oublie trop vite que dans les années 1965 la France comptait 35 % de logements surpeuplés, proportion réduite aujourd'hui à 10 %.
On estime par ailleurs " normal " dans les années 2000 d'habiter dans une maison ou un appartement disposant de 25 à 30 m2 pour une personne seule (studio) et d'environ 100 m2 pour un couple avec deux enfants.
Ces surfaces correspondent à une norme atteinte ou dépassée par 90 % des ménages français puisque la surface moyenne par personne constatée par l'enquête logement de l'INSEE est aujourd'hui de 37 m2.

Toutefois, malgré les grands progrès accomplis lors des dernières années, les conditions de logement de 10 % des ménages ne sont pas du tout satisfaisantes.

Ainsi, on comptait, en 2002, 1,8 million de logements inconfortables ou surpeuplés, occupés par 5,4 millions de personnes.
De plus, 396 000 logements temporaires ou provisoires étaient dénombrés, occupés par 550 000 personnes.
Au total, ce sont donc 5,85 millions de personnes qui vivent dans un logement inconfortable, surpeuplé ou provisoire.

Malgré les grands progrès réalisés dans le domaine de l'habitat de 1950 à 1982, après la stagnation ou le recul marqué de 1983 à 2002, les besoins restent importants.
La situation, globalement satisfaisante, s'accompagne depuis 1996/1997 d'une hausse des prix très forte provoquée par une offre insuffisante mais aussi par le cycle conjoncturel.
En effet, pour la première fois depuis la guerre, les prix de l'immobilier avaient baissé dans de très fortes proportions de 1990 à 1996.
C'est seulement entre 2000 et 2002 selon les régions que l'on a retrouvé les chiffres élevés du cycle précédent.

L'estimation des besoins revêt aujourd'hui moins d'importance que celle de la demande qualitative et de sa solvabilité puisque la grande majorité des exigences minimales d'habitat sont satisfaites.
Toutefois, cette estimation reste indispensable car, si elle est erronée et que, plusieurs années passant font constater le caractère caduc des prévisions, il sera un peu tard pour y remédier.

Ainsi, le chiffre de besoin qui circule en France depuis 1985 (dernières estimations du plan pour les années 85/90) est de 300 000 par an et nul ne s'est inquiété de la chute de la construction entre 1984 et 2000 où la moyenne des mises en chantier se situait autour de ce chiffre.
Pourtant ce volume de constructions neuves s'est avéré très insuffisant en regard de la démographie et de toute une série d'autres facteurs analysés ci-dessous.
On ne peut s'empêcher d'ailleurs de noter au passage une singularité statistique adoptée en France comme en Europe : " une résidence principale, c'est un ménage " et " un ménage, c'est un logement ".
Les deux statistiques se confondent.
On appelle ménage l'occupant ou les occupants d'une résidence principale.
D'où la difficulté de distinguer les besoins de résidences principales de l'augmentation du nombre des ménages.
Il y a théoriquement égalité entre l'un et l'autre.
Cette égalité n'a d'ailleurs rien de choquant, à condition bien sûr d'analyser avec soin les ménages mal logés et de trouver une équivalence entre logement ordinaire d'une part et logement précaire, logement provisoire, chambre de bonne, chambre d'hôtel meublé, et même... absence de logement d'autre part (environ 85 000 SDF sur l'ensemble de la France selon l'INED - Institut national d'études démographiques).

Par contre, ce qui est extrêmement délicat, c'est de passer d'un état du parc - évalué par le recensement ou par les grandes enquêtes nationales logement de l'INSEE - à une prévision.
L'équivalence logement/ménage nécessite que des prévisions très fines soient établies pour l'évolution des ménages, selon la taille de ceux-ci, les niveaux de décohabitation, les flux migratoires d'une région à une autre, la désaffectation ou la disparition de plusieurs dizaines de milliers de logements chaque année, l'évolution du nombre de logements vacants ou de résidences secondaires, les achats de résidents étrangers, les soldes migratoires particulièrement difficiles à évaluer en raison de l'émigration clandestine, etc... etc...

Prenons un exemple simple. Imaginons qu'entre deux grandes enquêtes nationales sur le logement effectuées à 5 ans d'intervalle on trouve un parc qui passe de 25 à 27 millions de résidences principales.
On en déduira que la France a vu son nombre de ménages augmenter de 2 millions même si les données démographiques montrent une augmentation de l'ordre de 1 million.
Si, au contraire, durant ces cinq années le parc de résidences principales s'est stabilisé, on en déduira que la population n'a pas augmenté ou qu'un surpeuplement important s'est développé. Sauf à ce que la proportion de logements vacants ou de résidences secondaires ait évolué.

Il existe donc, dans l'analyse rétrospective comme dans l'analyse prévisionnelle, une distinction nécessaire à établir entre " résidence principale " et " ménage " de façon à prendre en compte dans l'estimation des besoins :
- La démographie : croissance naturelle de la population + solde migratoire + décohabitation.
- La taille des ménages.
- Le degré de vétusté de l'habitat, ses normes d'isolation phonique très insuffisantes, son absence de confort, qui peut conduire à sa désaffection ou à sa destruction.
- Les flux interrégionaux qui sont un facteur essentiel de la demande.
- Les résidences secondaires et la demande de non-résidents.
- La demande liée au surpeuplement et à l'habitat temporaire, provisoire et irrécupérable.
- L'évolution de la proportion de logements vacants et de résidences secondaires.

1) La démographie.
Le premier élément de la demande de logements est démographique : l'évolution du nombre de ménages.
Celle-ci dépend de la progression de la population et du nombre de personnes par ménage.
Or, en France, la population a progressé de 0,6 % par an entre 1999 et 2004 selon le dernier recensement réalisé par l'INSEE, contre 0,4 % entre 1975 et 1999.
Par ailleurs, le nombre de personnes par ménage a continué de baisser de façon absolument régulière :
d'une part, en raison de la baisse du nombre d'enfants par famille et du développement des familles monoparentales, d'autre part en raison du vieillissement de la population et de l'autonomie plus grandes des personnes âgées.
Le vieillissement semble expliquer près des quatre/cinquième de la réduction du nombre de personnes par ménage, les ménages de personnes âgées comprenant un nombre de personnes plus faible que la moyenne des ménages.
Entre 1999 (date du précédent recensement) et 2004, le nombre moyen d'occupants d'un logement a ainsi baissé de 0,8 % par an et la part de personnes vivant seules est passée de 12,6 % à 14 %.

Par ailleurs le nombre de divorces et de séparations continue d'augmenter.
L'évolution générale des mœurs fait que cette proportion n'a guère de chance de se stabiliser.
Comme le dit un remarquable philosophe polonais, Z. Bauman, nous sommes dans une société où l'amour devient de plus en plus " liquide ".
De ce fait, le nombre de ménages augmente plus vite que la population.
Le nombre de ménages a augmenté de 1,2 % par an entre 1975 et 1999, alors que dans le même temps la population progressait de 0,4 %.
Récemment, la progression du nombre de ménages s'est accélérée, passant de 1,1 % en 1997 à 1,3 % en moyenne entre 1999 et 2004.

La conjugaison de ces facteurs de croissance a poussé la demande à la hausse.
La dernière prévision d'évolution du nombre de ménages établie par l'INSEE, au début des années 2000, donnait une estimation de croissance de :
- 1980/1989 300 000 par an
- 1990/1999 252 000 par an
- 2000/2005 240 000 par an
- 2005/2010 216 000 par an

L'OFCE a établi une prévision parallèle qui indique pour :
- 1980/1989 250 000/280 000 par an
- 1990/1999 240 000/260 000 par an
- 2000/2005 300 000 par an

Enfin, le service des études de la Fédération Française du Bâtiment indique pour composante de la construction dans les années récentes un accroissement du nombre de ménages de :
- 1975/1982 264 000
- 1982/1990 244 000
- 1990/1999 253 000
- 1999/2004 325 000

Il ne faut pas s'étonner de ces évaluations divergentes qui tiennent à plusieurs facteurs.
D'abord, les évaluations démographiques reposent sur des méthodes de recensement qui comportent - c'est bien naturel - des marges d'incertitude.
Ces méthodes sont confrontées à des enquêtes périodiques régulières et même si ces enquêtes reposent sur de très gros échantillons - c'est le cas des enquêtes logements - des biais existent et des interprétations sont toujours possibles.
C'est d'ailleurs pourquoi l'INSEE donne des évaluations provisoires de population pour les deux dernières années et ne fournit un chiffre définitif qu'à partir de la troisième année.
En arrondissant les chiffres définitifs de l'INSEE sur la période 1980/2003, et les chiffres provisoires 2004/2005, on obtient les chiffres suivants :

	1980	1985	1990	1995	2000	2005
Population (millions)	53,7	55,2	56,6	57,8	59,0	60,2
Nombre de ménages (millions)	19,2	20,4	21,8	23,1	24,6	26,2
Personnes par ménage	2,8	2,7	2,6	2,5	2,4	2,3
Accroissement annuel moyen des ménages (milliers		240	280	260	300	320

2) Un solde migratoire très sous-évalué.
Le solde migratoire est difficile à estimer en raison du volume très important de l'immigration qui, selon les auteurs, est désignée par le terme " non désirée " ou " clandestine ".
Plusieurs indicateurs permettent d'évaluer cette immigration clandestine :
- les demandes d'asile politique,
- les regroupements familiaux,
- les demandes de visas pour vie privée et familiale,
- les demandes de visas pour soins hospitaliers,
- les travailleurs étrangers,
- les étudiants etc...

Les spécialistes de l'Institut National Démographique et du Ministère de l'Intérieur font le point régulièrement sur l'ensemble de ces sources statistiques pour estimer le nombre d'étrangers qui restent en France de façon quasi-définitive et ceux qui repartent dans leur pays d'origine.

Publier un chiffre, compte tenu du climat politique où personne ne veut avoir l'air ni de s'opposer à l'immigration, ni de l'accueillir trop facilement, c'est toujours pour l'INED ou pour l'INSEE presque une prise de position.
C'est pourquoi, pendant longtemps, on a estimé le solde migratoire autour de 50 000 personnes par an.
Ce chiffre est passé sans guère d'explications entre 80 000 et 100 000 à partir des années 2000.
Les estimations les plus récentes sont de 150 000.

Les immigrés récents sont souvent célibataires ou en couple. De ce fait, les ménages d'immigrés constituent des ménages de petite taille.
Par prudence, nous n'avons augmenté les chiffres de l'INSEE que de 20 à 25 000 ménages par an, entre 1990 et 2005 .

3 ) Désaffectation, disparition et remplacement de logements trop anciens, trop dégradés ou trop inadaptés. C'est dans ce domaine que les prévisionnistes ont fait les plus grosses erreurs dans le passé.
Il n'est que de relire les travaux un peu anciens du Commissariat au plan pour s'en rendre compte.
Dans les travaux du 6ème Plan (1971-1975) les besoins dus à la fois aux migrations intérieures et à la désaffectation des logements vétustes étaient estimés à 180 000 par an, dont plus de la moitié pour le renouvellement ;
disons donc au moins 95 000.
Le 7ème Plan estimait à 200 000 le volume annuel des désaffectations (1,13 % du parc chaque année affirmait-il).
Le 8ème Plan indiquait que toute évaluation des besoins de renouvellement était très délicate mais avançait une fourchette de 140 à 160 000 par an

Toutes ces évaluations ont été démenties.

L'INSEE estime aujourd'hui en comparant les constructions neuves et le parc immobilier évalué par les enquêtes logements et les recensements que la désaffectation réelle du parc est de l'ordre de 0,1 % par an, soit autour de 30 000 si l'on applique cette proportion à l'ensemble du parc.Cette proportion paraît extrêmement faible.

L'institut l'explique par le fait que seule une dizaine de millions de logements sur les 30 millions sont antérieurs à 1948. Les 20 millions de logements " récents " (construits depuis 1948) n'ont donc pas besoin d'être remplacés avant longtemps.
Pourtant ce ne sont pas nécessairement les logements les plus anciens qui sont détruits mais, d'une part, les pavillons de banlieue des grandes villes remplacés par des immeubles et des bâtiments commerciaux, d'autre part les ZUP et les ZAC publiques antérieures aux années 1975 et au coup d'arrêt donné par le Ministre Chalandon aux grands ensembles.

Le Plan de Cohésion Sociale prévoit la démolition de 200 000 logements en cinq ans, soit 40 000 par an.
Ce chiffre, comme d'ailleurs de nombreuses prévisions du plan Borloo, semble excessif, voire fantaisiste.
Dans le passé, en effet, on a détruit en moyenne de 6 500 à 9 000 logements par an dans les ZUP.
Or le budget 2006 constatait qu'en 2004 et 2005, les financements de démolition étaient en baisse sensible et se situaient autour de 7 000 par an.
Il est prudent de penser que l'on n'atteindra pas 15 000 démolitions par an avant au moins 3 ans et que l'on ne pourra peut-être guère détruire plus de 20 000 logements par an en ZUS.
Il est en tout cas souhaitable d'ajouter aux prévisions de vieillissement précédentes une fourchette très ouverte de 15 à 30 000 remplacements d'HLM de mauvaise qualité et dans des zones d'urbanisme très critiqué.
En conclusion, on évaluera la désaffectation annuelle de logements trop âgés ou trop inadaptés dans une fourchette de 45 à 50 000 logements par an. En rappelant toutefois que la plupart des auteurs d'ouvrages spécialisés sur ce sujet retiennent un chiffre plutôt supérieur à 50 0001.


4 ) Les flux migratoires interrégionaux.
De 1990 à 1999, 3 millions de personnes sont passées d'une zone rurale ou périurbaine à une zone urbaine.
Il a fallu accroître le nombre de logements dans ces villes pour les accueillir : 133 000 par an, toutes choses restant égales par ailleurs.
Dans le même temps, 2 millions de personnes ont changé de région.
Certaines régions ont perdu de la population et une partie du parc y est désaffectée ou transformée en résidences secondaires.
D'autres ont connu un fort développement qui oblige à y construire des logements neufs.
L'INSEE, dans ses projections de demandes de logements, estime que ces migrations ne doivent pas être prises en compte pour deux raisons :

a) Le taux de mobilité résidentielle est quasiment stable depuis 40 ans, qu'il s'agisse du taux de mobilité proprement dit ou du taux d'emménagement. Ces taux de mobilité sont par ailleurs à peu près identiques de 1984 à 2002, qu'il s'agisse de communes rurales, ou d'unités urbaines plus ou moins importantes. Il n'y a donc pas lieu de prendre en compte ces migrations.

b) Les prévisions de demandes sont fondées sur l'évolution du nombre de ménages, " toutes choses égales par ailleurs ".
Les nouveaux ménages sont moins nombreux dans les zones en perte de vitesse que dans les zones dynamiques.
La statistique les prend en compte et les projette dans le cadre d'une mobilité résidentielle stabilisée dans son mouvement même.
Conclusion : ce serait un double compte d'ajouter un chiffre quelconque pour les migrations intérieures.

Est-ce si simple ? D'abord la mobilité résidentielle n'est pas si égale qu'il n'y paraît.
Au contraire, entre 1996 et 2002, le taux de mobilité a progressé d'un point, c'est-à-dire de 15 % :


Evolution des taux annuels de mobilité selon le statut d'occupation aux enquêtes Logement
de 1984 à 2002 (en %)

		1984	1988	1992	1996	2002
PROPRIETAIRES		4,6	4,5	3,6	3,4	4,5
	non accédants	1,6	1,9	1,5	1,1	1,5
	accédants	8,6	7,6	6,5	7,2	10,3
LOCATAIRES		10,4	11,4	11,2	12,1	13,1
	Locataires H.L.M	9,8	10,6	8,8	9,2	9,9
	Locataires non H.L.M	10,7	12,0	13,1	14,7	15,9
	Autres statuts (personnes logées gratuitement, fermiers, metayers, ménages vivant en hôtels etc...)	5,6	6,5	7,0	6,4	8,6
TAUX DE MOBILITE		6,6	6,8	6,2	6,4	7,4

Champ : ménages permanents. Sources : enquêtes Logement, INSEE.

Si les taux globaux sont proches d'une enquête sur l'autre (sauf de 97 à 2002 où l'on passe de 6,4 à 7,4, ce qui est une différence significative), les taux par catégories de statuts ont considérablement évolué :
- de 10,7 à 15,9 pour les locataires non HLM (+ 49 %)
- de 5,6 à 8,6 % pour les autres statuts (+ 54 %)
la stabilité pour les locataires HLM qui reste entre 9 et 10 %.

Même les propriétaires accédants participent davantage au mouvement depuis une dizaine d'années passant d'un taux de mobilité :
- de 8,6 à 10, 3 sur 20 ans (+ 20 %),
- mais : de 6,5 à 10,3 sur 10 ans (+ 58 %).

Ces chiffres sont fondamentaux. Pourquoi ? Parce que le parc HLM est de plus en plus frappé par l'immobilité de ses résidents. La majorité des besoins de mouvement annuel est désormais assurée par le locatif et l'accession privée, ce qui entraîne dans ces secteurs rareté et hausse des prix.

D'autre part, la distance de la mobilité évolue de façon régulière et importante depuis 20 ans.
La mobilité à l'intérieur des départements diminue fortement tandis que la mobilité extrarégionale se développe :

	1984	1988	1992	1996	2002
Nombre de ménages permanents (en milliers)	17 737	19 071	19 853	20 952	22 089
Nombre de ménages mobiles (en milliers)	5 253	4 794	4 493	4 854	5 854
Mobilité interdépartementale	59,3	59,1	51,3	53,5	49,4
Mobilité extra-départementale et intra-régionale	25,0	25,1	29,5	28,5	30,0
Mobilité extra-régionale	15,6	15,2	19,2	18,0	20,7
Ensemble	100,0	100,0	100,0	100,0	100,0

Champ : ménages permanents. Sources : Enquêtes Logement, INSEE

De 1984 à 2002 la mobilité extra-régionale passe de : 15,6 à 20,7, soit + 33 % d'augmentation.

Il semble donc que le " toutes choses égales par ailleurs " de l'INSEE ne soit pas justifié.
Ce que d'ailleurs l'examen de chaque micromarché laisse présager.
Il n'est pas besoin d'être statisticien professionnel pour constater que, d'une agglomération à l'autre, d'un département à l'autre, le marché se bloque de plus en plus ou, à l'inverse, s'assouplit, se fluidifie, alors que le niveau global de la construction neuve est stable.
Un argument supplémentaire conduit à prendre en compte les migrations intérieures : l'année 2005 qui connaît une augmentation remarquable de la construction neuve nous en fournit l'exemple.
Dans cinq régions françaises, l'augmentation de la population a été particulièrement importante de 1982 à 2004 : Languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes, PACA, Midi-Pyrénées et Aquitaine.
Par contre, dans six régions, la population recule : Auvergne, Champagne-Ardennes et Limousin ; ou connaît une quasi-stabilité : Lorraine, Nord-Pas de Calais, Bourgogne.
Ce sont donc les cinq premières régions qui auraient du connaître la plus forte croissance de la construction neuve. Or c'est exactement le contraire qui s'est produit.
Pour une hausse globale des mises en chantier des logements neufs de + 14,4 % en 2005, la croissance n'a été que de:
- 10,9 % en Rhône-Alpes
- 4,1 % en Provence Côte-d'Azur
- 4,8 % en Languedoc Roussillon
Par contre, la construction neuve a progressé de 48,5 % en Nord-Pas-de-Calais alors que le taux de croissance y est quasiment nul (+ 0,10 %) et de 35,6 % en Champagne-Ardennes pour un solde migratoire négatif.

Ici encore on constate l'ambiguïté du postulat imposé par la méthodologie statistique française et européenne : un logement égale un ménage.
A un instant " t ", ce postulat peut être admis. Mais à t + 1, + 2, + 3 ce postulat s'avère relativement absurde.
Le nombre de ménages a-t-il augmenté dans le Nord-Pas-de-Calais parce que l'on y a construit 2 000 logements de plus ? Non, nous dit la démographie, il a diminué.
Qui croire de l'INSEE logement ou de l'INSEE démographie ?
350 000 personnes qui changent de région chaque année, cela fait 146 000 ménages. Ceux-ci vont bien sûr transformer quelques résidences secondaires en résidences principales. Ils pourront sans doute occuper quelques logements vacants.
Enfin, beaucoup de ces nouveaux ménages auront été pris en compte à l'instant " t " par l'enquête logement de l'INSEE.
Il reste qu'il paraît indispensable d'en retenir une certaine proportion pour la construction de logements neufs : 25, 30 % ?
Là encore il faudra retenir une fourchette assez large : 35 à 60 000 avec une croissance régulière de 1992 à 2002.


5) Résidences secondaires et acheteurs étrangers non résidents.
La proportion de résidences secondaires détenue par les ménages français semble stabilisée autour de 9 %.
Elle ne devrait pas augmenter. Elle peut au contraire diminuer en raison du très fort développement des transports aériens, des prix pratiqués par les nouveaux pays touristiques et de la mondialisation qui fait de plus en plus du monde un village.
Par contre, les investissements immobiliers des étrangers en France ont représenté 0,6 point de PIB en 2003 (contre 0,1 point en 1990) : il est vraisemblable que l'achat de logements par les non-résidents constitue un facteur important de hausse des prix du logement à Paris, dans quelques grandes villes et surtout dans les zones de résidences secondaires.
Le Conseil Supérieur du Notariat a constitué une base de données statistiques, Perval, qui suit les ventes de logements en province.
Tous les départements ne répondent pas avec rigueur mais il est parfaitement possible de connaître, en pourcentage, la part des ventes à des résidents étrangers.
Cette part est de 4,4 % pour les appartements, 4,5% pour les maisons sur les douze mois octobre 2004/septembre2005. Il s'y ajoute des achats de terrains pour une proportion plus faible, 1,5 % des ventes.

Les chiffres pour la région Ile-de-France sont, en 2004, de 2 900 ventes directes à des étrangers dans la capitale, soit 8,7 % des transactions.
Sur l'ensemble de la région la proportion est un peu plus basse, 7,13 %, 11 200.
L'INSEE ne tient pas compte de ces chiffres en considérant qu'ils sont inclus dans les résidences secondaires, aussi bien dans les chiffres du recensement que dans ceux des enquêtes logement.
Mais, parallèlement, le Ministère des finances estime, nous l'avons vu plus haut, que les investissements immobiliers étrangers ont été multipliés par six entre 1990 et 2003.
Compte tenu de l'évolution régulièrement en hausse de ces achats étrangers, nous prendrons une estimation de:
- 10 000 ventes par an sur la période 1980/1990,
- de 15 à 20 000 pour 1990/1999,
- de 25 à 30 000 pour 2000/2005 et de
- 30 à 35 000 pour 2005/2010.

Ces achats se répartissent naturellement entre les logements neufs et les logements de seconde main.
On ne dispose pas ici de statistiques précises mais les experts estiment que les logements neufs représentent 35 à 40 % du total.

L'ensemble de ces facteurs démographiques et autres conduit donc à estimer les besoins autour de 470 000 logement par an.
La reprise d'un niveau de construction élevé en 2004, 2005 et 2006 ne fait que renouer avec une tendance souhaitable.



SYNTHESE DES BESOINS

Origine des besoins	1980/85	85/90	90/95	95/2000	2000/05
- Croissance des ménages	240	280	260	300	320
- Solde migratoire révisé			20	25	25
- Désaffectation, destruction de logements anciens	40/50	40/50	40/50	40/50	50/60
- migrations intérieures	35/50	35/50	35/50	40/50	45/55
- acheteurs étrangers			5/10	5/10	10/15
Ensemble	315/340	355/380	360/390	410/435	450/475
Soit une moyenne sur 25 ans de l'ordre de 400 000 par an

Nous avons bien conscience que cette estimation des besoins n'a pas la rigueur d'un modèle économétrique et nécessiterait une analyse plus précise fondée sur des techniques statistiques que nous ne pouvons utiliser ici.
C'est l'affaire de spécialistes, et il en existe d'excellents.

L'essentiel est de savoir que la quasi-totalité des experts s'accordent pour penser que les besoins en logements, diffusés par l'INSEE et les ministères compétents, sont très éloignés de la réalité.

Il serait sans doute intéressant et fort utile qu'un collège d'experts établisse des chiffres sur la base d'un consensus qui ne semble pas exister aujourd'hui.
D'autant qu'une bonne estimation des besoins est nécessaire pour savoir si l'on construit trop ou pas assez et si l'on se dirige ou non vers une bulle immobilière.
Si ces prévisions avaient été suivies, aucun rattrapage ne serait nécessaire.
On ne peut pas inclure la notion de " rattrapage " dans une prévision de besoins mais il est indispensable de traiter cette question qui est socialement la plus urgente.



6) Le " rattrapage " et la nécessité de réduire le volume de l'habitat temporaire, provisoire ou " indigne ".
Les besoins spécifiques des mal logés ne sont pas pris en compte dans les prévisions de construction, ce qui est à la fois compréhensible et contestable.
Compréhensible parce que, globalement, c'est l'évolution générale du parc de logement qui doit assurer la disparition progressive de cet habitat indigne.
On constate d'ailleurs d'année en année des progrès importants, sinon que ces progrès ont beaucoup ralenti depuis 15 ans :

	1973	1988	2002
Surpeuplement accentué	4,7	1,5	0,9
Surpeuplement modéré	17,0	10,3	9,3

On peut penser que le retour à un rythme de construction adapté (environ 410 000 par an) conduira à ce rattrapage sur une dizaine d'années.
Mais pourquoi ne pas prévoir, au moins sur les dix prochaines années, de loger convenablement ces quelques 400 000 ménages en faisant disparaître meublés, hôtels, sous-location surpeuplée et autres habitats précaires ?
Ce sont d'ailleurs ces ménages qui devraient être prioritairement locataires des HLM du plan d'urgence lancé depuis 2005 par le gouvernement, ce que ne permet hélas pas l'organisation actuelle du secteur.
Ceux qui estimeraient excessif le chiffrage des besoins à 450 000 et voudraient le ramener à 400 000 devraient tenir compte de ce " retard " accumulé de la construction.
Il explique largement et la hausse des prix et la crise du logement subie par les plus pauvres.

7 ) Les besoins et la demande : essais de comparaison internationale
Si les besoins ont été de l'ordre de 400 000 par an depuis 25 ans, il est normal que les fluctuations soient importantes autour de ce chiffre.
En effet, la demande évolue en fonction du revenu net disponible dans l'année, de la conjoncture, de la propension plus ou moins grande à épargner, de l'évolution des taux d'intérêts, enfin des changements dans le système législatif et réglementaire des aides publiques.
Dans plusieurs pays, les taux de construction varient sensiblement d'une année sur l'autre. Ou plutôt d'un cycle de 5 à 7 ans à un autre cycle.
- Les Etats-Unis passent ainsi assez souvent d'un cycle de 5 logements neufs pour 1 000 habitants à 6,5 ou 7,
- les Pays-Bas de 5,5 pour 1 000 à 7,5.

Certains pays sont plus stables, par exemple autour de 6,5 pour mille en Suisse ou autour de 4 pour 1 000 au Royaume-Uni et en Belgique qui ont les taux les plus faibles d'Europe.

La France a connu un taux assez stable entre 5,4 et 5,0 pour mille durant vingt ans.
La remontée de ce taux avec une reprise vigoureuse en 2004, 2005 et 2006 ne sera durable que si la croissance du PIB et du revenu national revient, elle aussi, de façon durable.

Lorsque les statisticiens indiquent que, finalement, la France se situe dans une bonne moyenne parmi l'ensemble des pays développés en construisant environ 5 logements pour 1 000 habitants, ils font preuve d'une certaine légèreté.
Rien n'est plus difficile que d'effectuer des comparaisons internationales dans ce domaine car les variables à prendre en compte sont très nombreuses et les statistiques ne sont pas toujours comparables d'un pays à l'autre.
En effet, le logement est loin d'être une unité de compte simple d'utilisation.
Un logement se définit par son nombre de pièces.
Dans les pays de l'OCDE, le logement moyen varie de 3,6 (Finlande) à 5,7 pièces (Etats-Unis) avec une moyenne de 4,65 pièces. Ces pièces sont de tailles différentes.
Le logement russe moyen fait 60 m2, le logement français 90 m2, le logement américain 108 m2.
L'âge des logements est important et souvent significatif de leur qualité.
Dans presque tous les pays du monde on a mal construit entre 1945 et 1980.
En partie parce que les innovations ont été considérables durant cette période, tant au niveau de l'emploi de nouveaux matériaux, que des techniques de montage et de pose.
Les entreprises et les artisans ne se sont pas adaptés immédiatement à ces innovations.
L'isolation phonique a été particulièrement longue à mettre au point, comme les techniques d'étanchéité.
D'autre part, les destructions liées à la seconde guerre mondiale, comme le mouvement considérable d'urbanisation, ont conduit à des constructions " d'urgence " de qualité souvent insuffisante.
Au contraire, la construction des années 1920/1940 est en général de bonne qualité.
C'est pourquoi on ne peut comparer que des parcs comparables, ce qui n'est pas souvent le cas.

On peut penser qu'un taux de destruction ou de disparitions naturelles des vieux logements au bout de 150 ans est un taux " statistiquement raisonnable ".
Mais de beaux immeubles haussmanniens seront rénovés et modernisés sans doute durant 250 ou 300 ans, tandis que les grands immeubles de la période 1950/1980 auront sans doute disparu bien avant 2100.
D'où la difficulté d'établir un taux de renouvellement pour le parc immobilier.

Le parc de logements se répartit selon quatre grands types d'usage :
- résidence principale,
- résidence secondaire,
- résidence de loisirs saisonniers (mer et montagne),
- logement vacant.

Certains pays ont un fort pourcentage de résidences secondaires. C'est le cas de la France avec près de 10 % du parc.
D'autres ignorent largement cette formule : les USA par exemple.
Certains pays très touristiques ont un parc de résidences saisonnières de loisirs très important : Grèce, Espagne, Italie.

Enfin, la protection plus ou moins forte des locataires sur le plan juridique conduit les propriétaires à conserver des logements vacants plutôt qu'à les louer. C'est sans doute le cas en France pour environ 1,5 à 2 % du parc de logements vacants, ce qui fait tout de même 300 à 400 000 logements.

Pour toutes ces raisons, il est difficile de comparer les parcs de logements qui, dans des pays de même niveau de revenus, vont de 400 à 500 logements pour 1 000 habitants, sans que l'on connaisse précisément l'affectation de ces logements.
La proportion de maisons individuelles dans le parc des pays de l'OCDE varie de 25 à 80 %.
Il est plus facile d'agrandir une maison, de la transformer, de la rénover que de changer un appartement.
Le taux de constructions neuves est influencé par ce phénomène : on a théoriquement beaucoup moins besoin de construire si le parc de maisons est très important.
D'autres facteurs influencent encore la construction neuve :
- les habitudes de construction (maisons plus ou moins légères et durables : en bois, en béton, en pierres, en briques etc...),
- les modes et contraintes juridiques de location,
- l'importance des parcs de logements sociaux qui varient de 1 à 36 % selon les pays.

C'est pourquoi toute comparaison internationale est très délicate car les taux d'expansion démographique qui en sont théoriquement le fondement ont souvent moins d'importance qu'un grand nombre d'autres éléments cités ci-dessus.

Parmi les dix pays ayant eu la plus forte croissance démographique, la France est à l'avant-dernier rang.

Le parc français paraît élevé - 503 logements pour 1 000 habitants, mais il est de petite taille : 4 pièces et 89 m2 par logement. Il est surtout mal utilisé avec 16 % de résidences secondaires et de logements vacants et 20 % de logements sociaux connaissant un faible niveau de mobilité résidentielle.