Pour trouver des terrains constructibles à des prix modérés, une urgence : réformer l'urbanisme en sortant des paradigmes du passé où droite et gauche sont engluées.

1 - Le prix des terrains varie comme n'importe quel bien durable en fonction de l'abondance ou de la rareté de l'offre.
Cette évidence ne semble pas encore admise, ni par les politiques, ni par les fonctionnaires, ni par ceux qui font métier de l'urbanisme, qu'ils soient architectes, géographes, économistes ou autres.
Et pourtant... Pourquoi le marché des terrains et celui du logement ne fonctionneraient pas comme celui de l'automobile ou de biens d'équipement durables ?
Certes une voiture moyenne coûte autour de 20 000 euros et un terrain autour de 50 000.
Certes une voiture moyenne s'amortit sur 5 à 10 ans et un logement sur 20 à 30 ans.
Certes terrains et logements forment un ensemble complexe mais pas plus que divers biens d'équipement et produits automobiles coûteux.
Alors, est-ce une raison pour que l'économie de marché ne fonctionne pas dans ce secteur comme dans les autres ?
Pourquoi, en tout cas, se refuser à une étude du marché du même type, quitte à constater à l'arrivée quelques différences ?
Les réponses sont multiples.
- Première réponse : le prix d'un terrain est trop élevé. Cet argument n'est pas recevable ou alors il faudrait postuler que le marché de l'automobile s'arrête aux voitures qui coûtent plus de 40 000 euros... Curieuse idée.

- Seconde réponse : les terrains à vendre ne sont pas nombreux. Cet argument n'est pas recevable.
Les terrains qui pourraient être disponibles à la vente sont innombrables.
C'est l'ensemble des règles d'urbanisme qui les empêche de venir sur le marché : zones U (urbanisables) dix fois trop petites car un terrain ne se vend que tous les trente ans, zones d'aménagement différé, droit de préemption, mythologie du mitage, incapacité à concevoir un urbanisme vert etc...
Il n'est pas question bien sûr d'abandonner toutes ces règles mais il faut les transformer profondément.

- Troisième réponse : vous rêvez. Même si les zones U étaient beaucoup plus importantes, les propriétaires ne vendraient pas leurs terrains.
C'est ce qu'affirment péremptoirement les spécialistes de l'urbanisme administratif qui n'ont jamais essayé de libéraliser le sol, sauf pendant une petite année, M. Chalandon étant ministre et s'étant très vite brouillé avec le corps des ponts et l'urbanisme officiel.
Pourquoi les propriétaires ne vendraient-ils pas leurs terrains s'ils craignaient une concurrence à la baisse comme sur n'importe quel marché ?
Ils ne vendent pas parce que le terrain est raréfié par l'administration et qu'ils espèrent bénéficier ultérieurement de la rareté.

- Quatrième réponse : le terrain est une marchandise complexe qui comporte deux éléments bien distincts :
d'une part une surface, d'autre part des équipements, ce qu'on appelle dans le langage technique des VRD : voirie et réseaux divers.
Il n'y a là rien de bien extraordinaire.
Une voiture comporte aussi une carrosserie, un moteur et de plus en plus d'électronique, d'informatique...
Il existe de très nombreuses réponses à ces deux composantes du terrain. Rien de plus simple que de faire un choix politique clair.
Par exemple : la commune doit établir et financer la voirie principale et les tuyaux qui la bordent. C'est son devoir et sa mission depuis plusieurs siècles. Tocqueville disait déjà que l'on reconnaissait la qualité de la démocratie locale en Amérique à la qualité de la voirie.
Pourquoi faire un monde de cette dépense ?
Il est beaucoup plus intéressant et même prioritaire pour un maire de financer sa voirie que diverses dépenses pour la jeunesse, la culture, les parterres fleuris et les associations les plus diverses.
C'est en effet cet investissement qui conditionne l'arrivée de nouveaux habitants et le développement de l'agglomération.
Par contre, les propriétaires doivent construire les équipements terminaux, de la voirie à la maison.
S'ils ne peuvent le faire eux-mêmes, ils peuvent en régler le coût à la mairie ou à divers concessionnaires de services publics.
De nombreuses formules existent à l'étranger et aussi en France. Il faut choisir les meilleures.

- Cinquième réponse, sans doute la plus importante : le terrain ne se fabrique pas comme l'automobile.
La quantité de terrain est finie et donc limitée.
Cette réponse n'est pas plus recevable.
La France a une des plus faible densité démographique d'Europe. Moins de 5 % de son territoire est occupé par les zones construites, les routes, les chemins de fer etc...
Et surtout, les urbanistes semblent toujours oublier que la surface d'une circonférence est définie par la formule : R2. De ce fait, lorsqu'une agglomération urbaine a un rayon d'une dizaine de kilomètres, il suffit d'allonger ce rayon de cinq kilomètres sur toute l'agglomération pour multiplier la surface disponible de façon considérable.
C'est pourquoi, la seule solution au problème foncier est non pas de récupérer les centres villes mais de développer un urbanisme vert péri-urbain.
Certes, le terrain ne se fabrique pas. Mais lorsqu'il en existe un stock considérable, le problème ne devrait pas exister.
Il n'existe que dans l'esprit de ceux qui aiment compliquer les choses et qui en vivent.

Et pourtant, dans les dix dernières années, le prix des logements a augmenté deux fois moins vite que le prix des terrains.
Quelles sont donc les bonnes solutions pour que ceux-ci n'augmentent pas plus que ceux-là ?

2 - Le prix des terrains baissera si l'on restaure l'abondance sur le marché.
- L'idée que la définition administrative de " zones urbanisables " conduit à la vente de terrains est absurde.
Un terrain se vendant en moyenne tous les trente ans (trois fois moins qu'une voiture que l'on garde dix ans), il faut que les zones U soient trente fois supérieures aux besoins annuels. Ce n'est jamais le cas.
On fabrique donc la rareté avec la zone U.
Deux moyens existent pour réduire cette rareté : élargir les zones U mais surtout ne pas les rendre rigides et les adapter chaque année par une procédure très simplifiée permettant de constater s'il y a eu pénurie ou abondance dans les douze ou dix-huit derniers mois.

- Les POS hier, les PLU aujourd'hui sont adoptés pour une durée théoriquement sans limite bien qu'ils soient en fait révisés tous les quatre ou cinq ans. Cela ne correspond en aucun cas à la vie moderne.
Imaginons une entreprise fixant son plan de production tous les cinq ans.
Elle ferait faillite dès la deuxième ou troisième année car la vie économique va très vite et modifie les produits, les consommations, la concurrence chaque année.
Un bon plan d'entreprise, c'est une perspective à cinq ans et un plan annuel.
C'est exactement ce que devrait être le PLU : un projet de développement pour la ville, une révision et une adaptation chaque année.
C'est le seul moyen de promouvoir un " positive planning ". Programme local d'habitat et plan local d'urbanisme doivent être fusionnés, simplifiés et facilement révisés.

- La fiscalité des sols.
Elle doit en effet être revue afin d'encourager la vente : il faut taxer davantage la détention des terrains nus et supprimer toute fiscalité pesant sur les mutations.
Mais attention. Le maniement de l'arme fiscale est très délicat.
La justice doit être respectée d'autant plus que ce n'est pas le propriétaire qui détermine le zonage et la densité de son terrain.
Regardons là encore ce qui se fait à l'étranger.

- Rendre strictement obligatoires les délais courts pour l'obtention des permis de construire.
Prenons exemple sur le Canada et Montréal où le pétitionnaire peut rendre visite sans aucune formalité au chef de service qui instruit son permis et lui demander au bout de deux semaines pourquoi il n'a pas la réponse.
En France, chaque nouveau ministre simplifie et rien ne change.
Il faut prendre le problème à l'envers et exiger de l'administration qu'elle rende compte de façon détaillée et justifiée de tout retard.
Dans le même esprit, imitons le nouveau droit social des petites entreprises.
Pourquoi un petit ensemble de dix/quinze logements n'est-il pas redevable du même traitement qu'une maison individuelle ?
Les opérations de ce type sont les plus fréquentes en province et ne devraient poser aucun problème.

- Traiter de la même manière les constructions bon marché quels que soient leurs statuts.
La différenciation constante entre logement social et logement " ordinaire " n'a aucun sens.
La société Geoxia livre des maisons Phénix aux cités du Secours Catholique à des prix plus bas que les prix des logements locatifs sociaux HLM.
Dans de très nombreux cas, des logements construits par des promoteurs ou des constructeurs privés sortiraient au même prix que les HLM s'ils bénéficiaient des mêmes taux de crédit, des mêmes durées, des mêmes fiscalités, des mêmes avantages fonciers et des mêmes avantages annexes que ceux-ci.
Pourquoi n'est-ce pas le cas ?

- Développer l'urbanisme contractuel simplifié.
Les bons programmes, les bonnes opérations ne dépendent pas de l'abondance des règles et des contrôles mais de la qualité des maires et des promoteurs. Les uns et les autres peuvent être bons, médiocres ou mauvais.
Ce n'est pas en créant des procédures de plus en plus lourdes que l'on changera ce fait.
En rendant la ZAC solidaire du PLU on a tout compliqué et rien amélioré.
Il faut revenir à la discussion libre et au contrat entre le promoteur et le maire.

Beaucoup d'autres moyens doivent être mis en œuvre pour développer le marché foncier.
Citons bien sûr la transparence et la connaissance des prix, la réforme des hypothèques, la législation sur l'indivision qui bloque une partie du patrimoine, la fiscalité sur les transactions etc... Mais surtout la confiance dans le secteur privé, le Partenariat Public privé, la participation des maîtres d'ouvrages et des constructeurs de façon systématique à tous les projets sont la garantie non seulement de l'efficacité mais aussi et surtout de la qualité.
Le secteur privé de la construction a fait l'objet de trente fois moins de critiques que le secteur public.
Il serait bon de s'en souvenir.