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Pour
que 75 % des Français deviennent propriétaires,
il faut trouver des terrains à des prix accessibles
et réformer le droit de l'urbanisme.
Sa maison, son appartement, un terrain, c'est souvent le seul
patrimoine des Français.
60 % des Français ont pour seul patrimoine leur résidence principale,
parfois un terrain qui vient de leur famille, parfois encore un
plan d'épargne logement.
C'est dire l'importance du droit de propriété et par conséquent
des problèmes fonciers et du droit de l'urbanisme pour la grande
majorité des Français.
Un droit vital : celui de choisir son logement, de le construire,
d'y vivre paisiblement et de le laisser à ses enfants.
Pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, c'est le droit de
choisir son habitat futur, d'avoir les moyens d'arbitrer entre la
maison individuelle et le collectif, de choisir un environnement
dense ou vert, de décider de travailler chez soi et de mêler son
activité professionnelle, celle de sa femme et éventuellement de
ses enfants et son habitat.
Concrètement, pour chacun, c'est le droit de construire sur son
terrain, de gérer comme il le souhaite sa propriété (y travailler,
la louer, la transformer), éventuellement de diviser ce terrain
(au profit de ses enfants ou pour vendre), enfin de le vendre quand
il le désire ou de toucher un juste prix de son expropriation.
Le Droit de l'urbanisme c'est tout cela, c'est pour beaucoup de
Français, le principal, peut-être même le seul rapport qu'ils ont
avec la loi.
Le droit de l'urbanisme devrait être marqué par deux priorités
absolues :
1 - Produire régulièrement, de façon continue,
un volume de terrains constructibles suffisant pour stabiliser
les prix du foncier voire même les faire baisser
2 - Les produire en fonction des désirs
de la population et non des professionnels de l'urbanisme
trop souvent dédaigneux de la demande de la société civile et persuadés
d'assurer le bien public en imposant des choix technocratiques.
Ces deux impératifs ne sont pas respectés.
La hausse des coûts des appartements et des maisons a pour principalement
origine la hausse des coûts fonciers due à la rareté des terrains.
En second lieu, les terrains disponibles sont des terrains de centre
ville trop chers ou des terrains péri-urbains trop éloignés parce
que les urbanistes ne savent pas et ne veulent pas aménager et construire
au-delà des zones déjà fortement urbanisées en traitant intelligemment
une ville éclatée et polycentrique.
La législation de l'urbanisme rend les
deux tiers du territoire suburbain inconstructibles et ne protège
plus ni les zones constructibles, ni les permis accordés.
Une véritable mégalomanie semble avoir saisi les responsables administratifs
et politiques de l'urbanisme.
Tandis que dans tous les secteurs on cherche à alléger les règles,
à simplifier le droit, à donner plus de liberté aux entreprises
- même si l'on n'y parvient peu - l'urbanisme suit une voie rigoureusement
contraire.
Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) sont censés, selon la loi, résoudre
tous les problèmes économiques et sociaux.
L'ambition de la loi décrit une sorte d'utopie sociale aussi mythique
qu'éloignée de la réalité :
Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme
- et les onze plans complémentaires qu'ils doivent respecter
- et les cartes communales déterminent les conditions permettant...
de respecter les objectifs d'un développement durable ( ???) d'assurer
la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat
urbain et dans l'habitat rural... De prévoir les capacités de construction
en matière d'habitat, d'activités économiques et commerciales, d'activités
sportives ou culturelles et d'intérêt général... En tenant compte
en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat... De maîtriser
les besoins de déplacement et de la circulation automobile, de préserver
la qualité de l'air ( ???) voilà le PLU chargé d'empêcher non
seulement le nuage de Tchernobyl mais même l'air de la ville la
plus proche de venir polluer son ciel), de l'eau, du sol et du
sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux sites
et paysages, des nuisances sonores, du patrimoine bâti, des risques
naturelles, technologiques, pollutions et nuisances de toute nature
(cherchez l'oubli !!!).
Cet énoncé ne manque pas d'ambition... !
Pour parvenir à ces résultats il faut additionner et rendre compatible
une bonne douzaine de plans différents :
- Les plans locaux d'urbanisme (PLU) ou les anciens plans d'occupation
des sols (POS) et les cartes communales
- Les schémas de cohérence territoriale (SCOT)
- Les schémas de services collectifs (8 publiés à ce jour)
- Les schémas régionaux d'aménagement et de développement du territoire
- Les schémas interrégionaux
- Les plans de déplacements urbains
- Les plans d'exposition au bruit
- Les plans de prévention des risques miniers
- Les plans de prévention des risques naturels
- Les plans de sauvegarde et de mise en valeur
- Les plans de zone à risque d'exposition au plomb
- Les schémas de mise en valeur de la mer
- Les schémas de zones sauvegardées ou de parcs naturels
- Les plans d'aménagement de ZAC
Tout cela sans compter les contraintes de la loi littorale, de la
loi montagne et de toute une législation de l'environnement et de
la construction qui fait dire au Conseil d'Etat, en toutes lettres,
" Il est devenu presque impossible de juger". (Rapport
du Conseil d'Etat publié en 1992 : l'urbanisme, pour un droit plus
efficace).
La demande des habitants, celle de l'ensemble de la société civile,
n'est pas celle de l'urbanisme administratif officiel.
Ce que souhaite la grande majorité de la population, c'est l'habitat
en maison individuelle avec jardin privatif ou un habitat proche
des centres villes en petits collectifs de deux à quatre niveaux
entourés de verdure.
Dans les grandes villes - Paris, la Côte d'Azur dense et huit
agglomérations de plus de 400 000 habitants - il existe aussi une
demande d'achat et de location pour des immeubles allant jusqu'à
sept ou huit niveaux.
Les immeubles de dix niveaux et plus intéressent essentiellement
les investisseurs car la demande y est surtout locative.
Les villes se sont toujours développées par cercles concentriques
en fonction d'une règle simple correspondant à la formule que nous
avons tous appris à l'école : la surface d'un cercle, c'est R2.
Si l'on construit dans les cinq kilomètres
qui suivent une zone déjà urbanisée ayant un rayon de 5 kilomètres,
on multiplie la surface de façon considérable et les prix des terrains
ne peuvent que baisser.
Si l'on décide au contraire de construire dans les seules zones
déjà construites, on renchérit les terrains dans une proportion
élevée.
C'est pourquoi le vrai problème de l'urbanisme contemporain c'est
l'aménagement du péri-urbain, de la zone d'extension naturelle des
villes qui, depuis toujours et dans tous les pays du monde s'étendent
largement hors des murs pour toutes sortes de raisons qu'il est
vain de nier.
Or, derrière le terme de renouvellement urbain, l'urbanisme administratif
cache une volonté clairement affirmée de refuser l'extension urbaine
au profit de la seule transformation du tissu existant.
Cette transformation coûte une fortune et reste le plus souvent
dans le domaine du rêve que de la réalité.
Combien de rues frappées d'alignement ne seront jamais réalisées
à la largeur souhaitée !
Les vraies restructurations urbaines ne se font guère qu'à l'occasion
de récupération de vastes terrains sur la SNCF, la RATP, les halles,
les abattoirs, la destruction des ZUP...
La centralisation française est à l'origine de cette grave déviation
idéologique.
98 % des décideurs habitent Paris. Ils ne voient donc que
les inconvénients de la banlieue et surtout de la grande banlieue.
Ce sont les habitants du boulevard Saint Germain et de l'avenue
Maurice Barrès qui décident de l'urbanisme en France.
C'est la nomenklatura parisienne qui a décidé du caractère néfaste
du mitage soit parce qu'elle ignore les possibilités d'un urbanisme
vert, soit parce qu'elle possède déjà ses maisons de campagne dans
des hameaux ou des zones rurales tranquilles dont elles ne souhaitent
pas voir s'approcher de nouveaux habitants plus modestes.
Derrière l'extraordinaire lourdeur de notre législation urbaine,
on trouve, à peine cachés, l'amour des urbanistes pour une multitude
d'études de plans et de schémas qui coûtent fort cher, l'intérêt
des ingénieurs et des architectes pour construire dans des conditions
intéressantes, amusantes ou acrobatiques, l'égoïsme des propriétaires
qui ne veulent surtout pas qu'ouvriers ou employés viennent dénaturer
leur paysage.
D'où le caractère artificiel, figé et tout à fait irréaliste
du zonage.
N'importe quelle personne de bon sens se promenant autour des villes
ou dans les campagnes françaises constate qu'il n'existe pas de
zones purement urbaines, purement rurales ou purement naturelles.
N'importe qui constate également en repassant dans les lieux de
sa jeunesse ou même de son âge mûr, qu'en 25 ans tout a changé et
c'est, bien sûr, tant mieux.
Et quelle est cette idéologie qui veut charger l'urbanisme public
de définir le développement durable, les zones réservées à l'intérêt
général , les rapports entre l'emploi et l'habitat et la densité
optimum dont toutes les études montrent qu'elle n'existe pas.
Le zonage prévu par les PLU est à cet égard très clair. Il ne
prévoit que des zones urbaines, des zones rurales et cette nouvelle
invention des zones naturelles dont il faut beaucoup de circonlocutions
pour comprendre quelles sont leurs différences avec les précédentes.
Les zones de transition NB prévues précédemment par les POS ont
disparu.
Citons encore ici monsieur Pérignon : " Quand on mesure la complexité
de l'espace rural, la diversité des offres qui s'y déploient et
les demandes qui s'y manifestent, on reste confondu devant cette
machine à nier la réalité qu'est la prédétermination du zonage et
du règlement des PLU dans le code de l'urbanisme. La police de l'occupation
et de l'utilisation du sol suppose des contraintes, des arbitrages
et des régulations mais pas au point de réduire l'espace à une enluminure
où la campagne cultivée s'étend entre les remparts de la ville et
la lisière d'une nature à peine souillée par la présence humaine.
"
Toute construction importante c'est deux,
trois, quatre ans de délai.
Si l'on voulait vraiment renouveler la ville, c'est-à-dire restructurer
des espaces importants dans des zones relativement denses, encore
faudrait-il pouvoir le faire sans que cela coûte une fortune.
Or, ce que les élus et les fonctionnaires semblent ignorer c'est
que le temps c'est de l'argent.
Un promoteur prend une option sur des terrains et verse pour cela
5 ou 10 % du montant de la transaction.
Il affecte à ce projet une petite équipe qui commence à travailler
sur un projet de ZAC (zone d'aménagement concerté), à établir des
devis, des plans prévisionnels etc...
Pendant que les services municipaux ou administratifs constituent
des dossiers, travaillent sur ces projets, réunissent commissions,
conseils, associations et organismes de toute sorte, le promoteur
paye ses salariés et les frais financiers correspondant à l'argent
immobilisé dans l'attente du démarrage de l'opération.
Chaque mois, ce sont quelques milliers d'euros qui sont ainsi dépensés
par le promoteur comme par l'administration, cette dernière n'ayant
malheureusement pas de comptabilité analytique qui lui montrerait
le coût du temps passé.
Et le niveau monte, monte, monte toujours jusqu'à ce qu'enfin une
convention de ZAC soit signée.
Mais il faudra encore attendre un ou deux ans pour démarrer le chantier
!
Le temps du politique et le temps de l'administration
n'est pas le temps de l'entreprise.
Et ce constat simple semble pourtant ne pas être perçu par le
pouvoir politique.
Et il faut encore ajouter à cela, bien sûr, les recours abusifs
de toute nature, chaque citoyen, chaque association ne comptant
éventuellement que 3 membres étant libre d'attaquer le permis en
question.
Le vrai problème du renouvellement urbain c'est la simplification
et la contractualisation des grandes opérations - 100 logements
et plus - qu'il faut sortir du processus général pour ne pas
en faire une tapisserie de Pénélope.
La réforme est possible en adoptant une
philosophie de l'urbanisme totalement différente et cette réforme
est réaliste.
Ce qui n'est pas réaliste, c'est de penser que l'urbanisme administratif
officiel tel qu'il est pratiqué depuis la loi d'orientation foncière
de 1968 jusqu'à aujourd'hui peut être rendu plus efficace par diverses
mesures de simplifications et des réformes de détails.
La machinerie administrative construite dans les 35 dernières années
correspond à une logique dont il est quasi impossible de sortir
: celle d'une planification impérative, conçue par l'administration,
gérée par des agences publiques et des SEM, encadrée par les collectivités
locales mais contrôlée par les pouvoirs publics, où tout est prévu.
L'énumération un peu ridicule que nous avons rappelée plus haut
est symptomatique de cette logique : les zonages, les densités,
les affectations, tout doit être prévu.
L'autre logique, celle qui nous semble correspondre au monde
contemporain, est totalement différente.
C'est la logique de la souplesse, des plans évolutifs, de l'adaptation
permanente à un changement lui-même permanent. C'est la logique
de l'autonomie locale, de la liberté d'initiative aussi bien des
maires que des constructeurs.
C'est la logique de la concurrence que la commission européenne
souhaite développer partout y compris dans l'urbanisme. C'est la
logique du contrat que l'on ne veut pas opposer à la loi mais qui
a l'énorme mérite de rendre la loi modeste.
Dans cette optique la loi doit être un
cadre du type " règlement national de l'urbanisme ".
Son application, ce sont des plans locaux régulièrement mis à jour
et adaptés et des contrats passés entre les élus et les opérateurs.
Cette logique de la souplesse et du contrat suppose non seulement
que le niveau de décentralisation actuel soit maintenu mais qu'il
soit en fait augmenté.
Il est souhaitable, dans cet esprit, que le maire soit tout à fait
libre d'orienter le développement de sa commune comme il le souhaite.
Ce qui suppose qu'un soin très important soit apporté à la consultation
des habitants.
Mais cela suppose également une réflexion être approfondie dans
deux domaines :
1 - Actuellement, c'est le maire qui étudie,
propose et finalement signe le POS ou le plan local d'urbanisme.
C'est également lui qui instruit et signe le permis de construire.
Est-il normal de laisser dans la même main ces deux fonctions
complémentaires mais tout de même très différentes : établir
un plan de développement et signer une autorisation de construire
?
Ce premier sujet est traité différemment dans les pays développés
et doit faire l'objet d'une étude comparative.
2 - Ces deux fonctions sont aujourd'hui
données à tous les maires : de 50 habitants à 3 millions. Est-ce
raisonnable ?
Ne doit-on pas poser comme règle que le permis ne pourra être
donné que par le président d'un établissement public intercommunal
caractérisé par un minimum de population (de 30, 40, 50 000 habitants)
ou un minimum de superficie dans les zones rurales ?
Donner la délivrance des permis de construire au président d'un
EPIC, c'est à la fois libérer le maire d'une obligation souvent
difficile à exercer politiquement et libérer le citoyen d'un lien
de dépendance excessif avec son maire lorsque la commune est petite
et que les problèmes de voisinage sont parfois très lourds.
En attendant un certain nombre de réformes sont possibles.
Héritage&Progrès travaille activement
pour proposer et diffuser un certain nombre d'idées simples et vite
réalisables. C'est l'objet du groupe de travail que nous avons constitué
et qui comprend aujourd'hui 12 chefs d'entreprise et 5 experts reconnus
comme les meilleurs par la profession.
Ce groupe proposera des orientations de fond dès le mois de février
2005 et des propositions d'expérimentations sur ce sujet au dernier
trimestre 2005.
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