Mardi 26 février 2008 page 23
Correspondance économique
PROBLEMES D'ACTUALITE

Huit réformes juridico-financières "gratuites" pour arrêter la crise du logement,
Selon Héritage & Progrès Une "note d'étape" sur les risques d'une crise du marché du logement et sur les mesures à prendre pour y remédier vient d'être remise par un think tank spécialisé dans la politique de l'urbanisme et du logement, Héritage&Progrès, présidé par M. Christian JULIENNE.

Nous publions ci-dessous une synthèse de cette note construite sur un constat en trois points :

- L'augmentation des revenus des ménages sur les dix dernières années est en valeur réelle de l'ordre de 1 % par an. L'augmentation des prix de vente sur la même période en monnaie constante a été de l'ordre de 7 %, la hausse des loyers de 3,5 %.
La désolvabilisation des acquéreurs a été compensée par la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des crédits.
Ces deux facteurs de solvabilité ont maintenant disparu. La crise est donc certaine.
On en ressent déjà les effets.
Le parc HLM connaît une mobilité résidentielle réduite : 8 à 9 % contre 30 à 33 % dans le secteur privé. Parallèlement les organismes HLM vivent de plus en plus du produit de leur parc et de sa rénovation. Ils ont perdu l'habitude de construire et particulièrement en accession sociale à la propriété.
En concentrant sa politique sur les 15 % de revenus les plus faibles, le logement social et la recherche de moyens permettant de respecter la loi DALO (Droit opposable au logement), la ministre du logement se trompe de cible.
C'est en créant de l'abondance à tous les niveaux que l'on trouvera des solutions pour les plus pauvres.
Si l'on trouve partout des voitures d'occasion d'une qualité convenable à 1000 euros, c'est parce que l'on trouve une abondance de véhicules neufs entre 6000 et 40 000 euros.

Le seul moyen de stabiliser ou de réduire les prix des logements et des loyers c'est la réduction du prix du foncier.
Or ceux-ci n'ont aucune chance de baisser sans une réforme profonde de l'urbanisme.
C'est ce qu'a bien compris le Président de la République et son entourage en demandant une loi d'habilitation rapide pour refondre totalement le code de l'urbanisme dans un sens beaucoup plus libéral susceptible de créer une véritable abondance foncière.

Dans ce contexte, Héritage&Progrès propose huit réformes, qui ne coûtent rien à l'Etat mais exigent un effort intellectuel et un travail juridique de fonds que les services des deux ministères intéressés peuvent parfaitement réaliser si une volonté politique forte l'exige.
Quatre réformes de l'urbanisme :
1. Créer un nouveau mode d'aménagement des terrains en associant les propriétaires de terrains aux élus dans une formule partenariale. Seul moyen pour les communes d'aller vite, de créer de nouveaux terrains constructibles et de financer les équipements nécessaires. Mardi 26 février 2008 page 24 Correspondance économique 2. Simplifier la procédure de révision des POS (plan d'occupation des sols) et PLU (Plan local d'urbanisme) pour créer des constructibilités de terrains significatives sans remettre en chantier l'ensemble du document, ce qui exige trois à cinq ans de travail. Réduire en attendant le blocage des sursis à statuer.
3. Le droit pour tous les propriétaires d'agrandir ou de surélever leur maison sur simple autorisation de travaux (pour accueillir ses vieux parents, disposer de chambres pour enfants et petits-enfants, réaliser des chambres d'hôtes etc.). Dans le même esprit, autoriser partout, en agglomération, une meilleure densification.
4. Permettre la transformation de tout bâtiment existant - grange, bâtiment agricole ou professionnel - en logement (avec création de portes et fenêtres) sur simple autorisation de travaux. En respectant bien sûr Code Civil et RNU.

Deux réformes financières :
5. Permettre aux entreprises de constructions privées de réaliser des immeubles de logements sociaux en bénéficiant des mêmes avantages financiers et fiscaux que les HLM et en respectant les mêmes contraintes de prix et de revenus.
6. Généraliser le PASS (Prêt d'action social) foncier, pour l'individuel comme pour le collectif. Intégrer l'accession sociale à la propriété dans les 20 % de logements sociaux puisque les acquéreurs bénéficiant des prêts d'accession sociale ont les mêmes revenus que les locataires HLM. Motiver de ce fait les élus à développer cette formule.

Deux réformes du secteur HLM :
7. Dans le même esprit que la loi de 48, créer un nouveau bail pour les logements sociaux loués à partir de janvier 2009 : les logements neufs (50 000) et les logements libérés (300 000), seul moyen de disposer pour les ménages très prioritaires d'un volant important. Le maintien dans les lieux subsistera dans le parc ancien (avec surloyer plus important), mais le nouveau parc deviendra aussi mobile que le parc privé.
8. Créer un véritable droit des locataires d'HLM à acheter leur logement avec une très forte décote prenant la forme d'une capitalisation d'une partie des loyers payés depuis l'origine.

Ces huit réformes sont actuellement à l'étude dans les cabinets ministériels intéressés et notamment à la Direction du Cabinet du Président de la République.
Il est possible, selon Héritage & Progrès, que la majorité d'entre elles "fassent l'objet d'une annonce officielle avant les municipales.